近段时间以来，樊纲教授的一些房价言论引起了较大争议：先是4月份在中央2台《大讲堂》节目中提出“六个钱包”理论。然后是7月末在博鳌的房地产论坛上指出：“我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。
许多人听到这样的言论都会觉得不舒服，毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕，年轻新移民群租、蜗居是普遍现象，哪怕是土著居民，大都也住得很憋屈。
但是，大多数人同时也会对现状表示理解，毕竟一个常识是——中国地少人多，人均土地资源相对稀缺，再加上保护耕地政策，我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点，是命中注定、无法改变的客观事实。
特别是对于大城市、特大城市而言，人口过多/交通拥挤/房价畸高，都是全世界的普遍现象，就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高，许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等，认为只需要加强限购限贷、严控买房资质，乃至严控人口流入，就能解决。
然而，本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”：
- 大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。
- 当前经济、人口、债务面临的种种问题，大都来自于约束大城市扩张的土地政策。
- 这些问题，不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级，就能完全解决的。
- 鼓励生育需要更多的居住空间，消费升级需要更多的居住空间，教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。
从政策制定者到规划界、乃至到大部分普通人，都必须正视这一问题、一起努力改变现状，才能充分释放出中国经济的内在活力，为国家和个人赢得更好的未来。
话不多说，继续用数字说话。
特大城市居民居住难是怎样形成的
以我的两位好友的案例为代表，特大城市有两个大家都习以为常的问题：居住面积小、通勤距离长。
而中国的特大城市，由于人为原因，让这两个问题变得尤为严峻，正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。
为了更好的探讨这个问题，看完上述个例，我们再看统计数据，看看这两个“问题”是如何诞生的：
当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后，北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米，一个三口之家平均就是78.3平米（建筑面积）。
看完数量看结构：
北京居民的住房来源中，商品房的比重刚刚超过1/4，房改房占1/5，租房占14.5%，保障/安置房占10.6%，还有一大块是自建房（村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院），占近1/4。
住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩”，根据塞冬总结的下表，2016年相比2011年，住宅供地计划减半，实际供应量更是只有1/4。
2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷，好消息是供应计划圆满完成，终于不像此前那样实际远不如计划。
许多人看到这里会说：没办法呀，北京已经扩张得很大了，没有土地可以供应了。
而实际上，北京的平原面积有6200平方公里，而城市建成区面积只有1420平方公里（来源：《中国统计年鉴2017》）。
北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里。面积不大的北京平原，大部分土地仍然是农业用地。
为了让上面的数字更形象，来看这样两个数字：北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里，五环路包围的面积是大概是700平方公里。
也就是说：北京六环内、甚至五环内，大量空间是未开发的。北京现有的耕地+园地面积，是城市建成区面积的2.5倍。
暂且不说远郊区，我们以北京的重要主城区——海淀区为例，在海淀山后地区，六环以内，仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。
下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区（回龙观+霍营），紧挨着海淀区，总建成区面积不到11平方公里，容纳了数十万人口。
而根据海淀区的土地利用总体规划，到2020年，海淀区还需要保留148平方公里的农用地。
根据北京2035年总体规划，北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。
然而，北京曾经并不是这样的，十多年前，北京是个高速扩张的城市：
1998年，北京建成区面积488平方公里，到2004年发展到1182平方公里，1998-2004年平均每年增长116平方公里。
到2016年，北京建成区面积增长到1420平方公里，2004-2016年平均每年只增长14平方公里，是此前速度的12%，下降了一个数量级。
其根源，来自两个重要政策：
- 2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。
- 2005年修编的土地利用总规（2006-2020），“耕地红线”成为核心KPI。
总的来说，从90年代中期到2004年，北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长，房价总体平稳。从2005年开始，北京房价暴涨：土地供给的大刹车，让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
2005年至今，北京大多数地方的住宅价格翻了10倍，而同期人均可支配收入只增长了5.2倍（北京统计年鉴2017）。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。
除北京以外，上海的情况也类似，——04-05年成为上海建设用地供给的拐点，现在上海提的也是“减量发展”。
二线城市也好不了太多，以杭州为例，其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”，低于常住人口增速，就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。
再来看南京的数据，和京沪一样，都是“以2005年为拐点，城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程，其中2000~2005年，年均增长速度达55.87%；2006~2014年年均增长速度仅为4.7%，前期是后期的11.89倍”。
在许多人的记忆中，各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在，大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。
如果说，以2005年为拐点的大城市供地急剧下降，导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。
不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。
一个常识是，占地面积0.1平方公里企业总部大楼，如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等，就可以容纳3万员工。
如果按照人均30平米住宅用地来配套（无论是买还是租），以容积率3来计算，考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼，就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中，实际是反了过来。
简单来说就是：
海淀只想要产业，而不想要人口，在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅，无法做到“职住平衡”。而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通，巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘，到海淀山后的科技园上班。
如下表所示（《城乡建设统计年鉴》），全国城市建设用地中，居住用地只占31%，京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口，就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。
大方地提供产业用地，低价、甚至免费提供给工商业单位，而对住宅用地供给极其吝啬，这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收，而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。
如今哪怕是四五线城市，甚至是许多小县城的新城区，也只能修建30-40层的高塔、高板楼，原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。
这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里，造成了城市居民住得拥挤的根本原因，我想大家应该也都很清楚了。
我们的土地并不是不够用，而是进行了错误的分配
问题的本质——我们的土地并不是不够用，而是进行了错误的分配，中国的城市居民完全没有必要住得那么拥挤，也完全没有必要学香港那样全盖成30-40层以上的高层住宅楼。
我们极端一点，把城市居住用地翻倍，从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里，也只会多增加2400万亩，相比起我国20.1亿亩耕地而言，只是1.2%。
何况这一进程并不需要完全占用耕地，而是可以通过1：1，甚至1：N来置换面积巨大的农村宅基地——也就是上面所说的重庆“地票”制度：
让在城里打工的农民工能“职住结合”，在工作地拥有自己的住房，而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院。
城市能获得更多的建设用地指标，给城市人口以更大的生存繁衍空间。
将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市，而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑。（重庆地票信息可阅读《黄奇帆论房地产失衡真相和调控之道——戳穿皇帝新装的小孩》）
如上文所说，高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里，拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20%。
如此局促的居住条件、极高的房价，已经离“香港化”不远了，大多数人只能勉强维持生活，完全没有空间提高生活质量、提高消费档次，就更不要提生二胎。
生存空间的锁死，让生产力的提高、平均工资的提高，只会带来人均生存空间价格的提升。土地供给的限制，让收入难以赶上住房价格的增速，大量家庭难以购买更大的房子，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间——在国内抱着手机二维化生存，在国外广阔空间休闲度假，成为越来越多家庭的选择，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，也导致旅游服务贸易逆差快速增加。
那么，如果我们在2004-05年没有密集推出严格限制土地供给的政策，如果我们的大城市用地指标不被严格控制，中国特大城市居民的居住条件将是怎样？
全球只有中国大陆的城市和香港地区，因为同样的土地政策，在极其偏远的远郊区、在四五线城市，新建住房都还是以高层、超高层楼房为主。中国大陆处于地震带上的城市，并没有因为地震的原因而普遍住独栋。
我国城市的远郊新城区通常都是这样（以成都为例）：大比例的产业用地+小比例住宅用地，建设用地周围是大片耕地。
虽然离市中心二三十公里远，但越是新修的房子，容积率卡得越紧、30层很寻常、40层不稀奇。
耕地、水资源都不应是大城市严格控制住宅供地的理由
随着我国经济实力的提升，人民对肉蛋奶消费的进一步提升，中国的粮食消耗还会大增，想要依靠中国自身的土地来实现高肉蛋奶条件下的粮食自己自足是完全不可能的。
最关键的是，如上文所说，就算中国的城市住宅用地比现在翻一番，也只相当于全国耕地面积的1.2%，何况可以通过地票制度置换、而不一定要占用耕地。
总而言之——“保护耕地”不应是中国城市居民住得小、住得密的理由。
看到这里许多人又会说：耕地虽然不是理由，但水资源不够，特别对于缺水的北方而言更是如此，水资源不支持中国建设东京那样的巨型都市。
如果我们把北京和唐山置换一下，把北京变为一个人口只有如今1/3的普通地级市，北京也不会比现在更省水。而如果取消北京的耕地红线，让北京再次经历一个90年代中期-2005年的耕地大幅下滑、农业用水大幅减少，那么北京的总用水量并不会增加，甚至还会略减。
对于一线城市以外的其他地区而言，这个问题就更简单得多。对于河北、山东、河南而言，其城市化、大城市化进程基本是本省居民推动的，外省净流入移民占比很少。人还是那些人，只是从在本省农村用水变为了本省城市用水，而生活用水在大城市的集中供给，对于减少浪费、便与污水处理而言，都比农村有利得多。
总而言之，耕地也好、水资源也罢，都不应是大城市严格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中，只会腾出更多的耕地、节约出更多的水资源。
反对大城市化仍然是一种政治正确
然而，这并不是一个简单的算数问题，就算大家都认可了这些数据，对许多人而言，反对大城市化也仍然是一种政治正确，其道理也很简单：
长期以来，大城市的户籍和公共服务对大量新移民而言都存在较高的壁垒，近年来随着“人才争夺战”的打响，这一现象有所缓解，但对于大部分并非大学生的群众而言，大城市的壁垒还是广泛存在的，至于京沪就更不用说了。
既然大城市只欢迎来打工而不想提供公共服务，那么对于大多数基层群众而言，大城市发展好了、规模扩大了，跟自己也没啥关系，反而是呼吁限制大城市规模，让产业/资金/人口不要流失到大城市，对自己更有利。
而要打破这个僵局，让中国的城市化、大城市化按照正常的道路演进，让进城的居民能住得起房子、住上更宽大的房子、生得了二胎，就必须深化改革我们的许多顶层设计：
- 让大城市敞开怀抱拥抱新移民，不要将新移民视作“用完即抛”的临时劳动力。
- 让公共服务跟随人口一起流动，减少留守儿童和异地家庭。
- 让住宅用地指标做到“随行就市”，让生产率更高的地方获得更多的土地指标，让占人口比例越来越大的城市人口能有足够的生存、消费、繁衍的空间。
否则，我们会有越来越多的城市进入“香港化”的陷阱，全国的一座座大城市，就会成为一个个吞噬年轻人的价值和后代的黑洞。严重影响中国的内需、影响中国的产业和消费升级、让中国的生育率进一步下跌，并最终影响我们民族的未来。（相关文章：《社会经济生活运行成本抬高会杀死底层活力》、《香港房价被本土大资产阶级绑架高的离谱》、《高房价贻害无穷》、《高房价本质是剥削平民》）
大城市的供地紧箍咒，像极了计划生育——对空间、对人口的计划。
而如今大众对大城市供地的认知，有点像10年前的计划生育——只有很少的人口学者和人口研究爱好者在呼吁放开计划生育，否则中国的出生率将雪崩。而大多数民众和计生机构的研究者们，都有意无意的忽视这一点。
10年后的今天，社会主流已经意识到生育雪崩正在发生、国家的生育政策也越来越放开。
而对于大城市供地这件事，现在还远没有形成这样的共识。前段时间，宁南山的《中产不满意》（参见《我对国家有哪些不满意：走上歧路的房价》）一文，让许多人第一次认识到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望从多个角度，用大量数据来剖析这一问题的本质。
归根到底一句话：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”，是土地政策导致了这一切，耕地也好、水资源也罢，都只是借口而并非科学的理由，我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事，这是会影响国家和民族命运的大事。
计生政策的变化我们已经看到了，而要想让土地领域的变革真正能够发生，就必须让更多人了解到这些客观的数字和规律，让更多人了解到正确的方向是什么。
如果再像计生那样，拖了很多年才发生转机，那就有可能会错过太多——未来几年将是中国经济和人口的大拐点，越早扭转土地政策，就能越早解除对我们内生动力的束缚（《权力和资本在用超级地租残酷剥削中国人民》犀利指出了这一点），为未来赢得更多时间和空间，希望这样的变革能尽早来临。（炎黄之家womenjia.org：原文太长，此处尽量不影响原文主题的做了节略）