香港《地产霸权》揭露资本寡头肆无忌惮掠夺民众

作者:综合 来处:豆瓣 点击:2019-08-03 14:04:29

房价问题,炎黄之家过去聊过不少,这篇文章也放进来做资料。可阅《香港经济制度的罪恶性仅次罗马奴隶制》、《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》、《香港房价被本土大资产阶级绑架高的离谱》、《权力和资本在用超级地租残酷剥削中国人民》、《房价上涨是朱镕基住房产业化播的种子》、《高房价本质是剥削平民》。

《地产霸权》,潘慧娴,中国人民大学出版社,2011.1

香港,华人世界最富裕社会,自由经济的天堂,曾经最推崇“勤劳致富”的地方,却被持续飚升的楼价,弄得怨声载道。中产阶层财富流失,草根民众生计艰难。相形之下,大地产商却富者更富,富可敌国。香港的今天,出现了很严重的仇富心理。

原因何在?本书作者潘慧娴,曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年,其后加入嘉里建设,负责土地及物业的估价与收购。藉其从事地产发展业的专业经验,配合详尽的数据和理性叙述,深入解析香港地产业的运作与结构,缕述香港地产在数十年来的发展中,如何沦入被大地产财团垄断的现状。

作者更从地产业延伸,认为“地产霸权”已扩展至公用事业及零售服务业,成为香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首。作者建议特区政府应立即改善政策,以保障市场公平,不应再纵容地产财团垄断各大行业,阻碍香港经济进一步发展。

2009年香港人均本地生产总值和世界上最富裕的国家瑞士一样,接近43000美元,但反映贫富差距的基尼系数却高达43.4%,仅次于中非共和国的43.6%,而高于中国内地的41.5%。具体点说,香港700万人口中,有123万人生活在贫困线以下。也就是说,在香港走到街上去旅游、购物去玩也好,你看到的7个人里面,有一个人的收入其实是在贫困线底下的。有10万人居住在环境恶劣的笼屋。

香港地产经济的得与失——读《地产霸权》有感

在众人心中,香港是一个国际金融都市,被经济学家弗里德曼赞誉有加的自由经济体。但是另一方面,香港近来游行不断,连年轻人也走上街头,对政府的政策表达不满。香港民众心中到底有何怨气?《地产霸权》这本书中,潘慧娴道出了其中原委。

香港由自由贸易港到国际金融中心,政府长年施行零关税和不干预政策,使得外人对于香港政府颇具好感,但是却不知普通百姓心中的隐痛,那便是香港的高地价、高房价政策。

回归前,港英政府依靠卖地作为财政收入的主要来源,于是施行颇为简单的税率制度和较低的所得税以惠泽英国为首的各国外资企业。七八十年代的香港经济以制造业为主,简单的税率制度有利于吸引外资企业,但是配套的高房价政策却使得置业人士承受巨大压力。1984年,中英政府签署《中英联合声明》,为了防止香港楼市下滑和保证稳定的财政收入,声明中规定每年土地供应仅限于50公顷,这直接导致香港房价从1985年一路飙升至1997年。面对房价高企,民众怨声载道。第一届香港特区政府雄心勃勃的制定“8万5”政策,即每年提供85000个住房单位,以期加大房屋供给抑制房价。可惜,当年金融危机从泰国爆发,蔓延至香港,金管局打响汇率保卫战,从而提高利率,使得房地产市场泡沫破裂。其后五六年间,香港多数物业价值下跌六成之多,特区政府的“8万5”政策成为众矢之的。为了挽回颓势,特区政府于2002年又颁布“救市九招”,如限制土地供应、搁置兴建居屋等措施,以求提升楼市,恢复信心。但是香港固有的土地制度并未变革,楼市回暖,拥有大量土地资源的地产商皆大欢喜,而香港普通民众对于天价房屋仍然望而却步,并且开始抱怨政府与地产商合谋共同瓜分民众利益。

香港的地产商到底有何本领?难道个个都是三头六臂?以所谓的地产“四大天王”为例,长和集团的李嘉诚,新鸿基地产的郭氏兄弟,恒基兆业地产的李兆基和新世界集团的郑裕彤,个个“天王”都身价不菲,坐拥百亿资产。根据2010年《福布斯》富豪排行榜,李嘉诚位居全球第14位,财富达到210亿美元,折合约1340亿人民币。他们除了拥有充裕的土地储备之外,还广泛涉足公共事业,如电讯、公共交通、能源、电气、超市等多个行业,牵动着香港人的衣食住行。地产商涉足公共事业不但为高风险的地产行业提供稳定的现金流,降低整体经营风险,还增加了与政府谈判的筹码。更重要的是,几大地产商之间互相厘定协议,形成卡特尔联盟,共同提高行业进入门槛和行业集中度,打击外来竞争者。以百货超市为例,香港著名的超市有百佳和惠康,分别属于长和地产集团和香港置地集团。该两家超市的销售额可占到全港70%,行业集中度可见一般。经营佐丹奴品牌的香港商人黎智英1999年创办名为苹果速销的电子商务超市,即顾客用电话或网上订货下单,便有工作人员送货上门。但是创办不久便招到竞争对手的猛烈狙击,竞争对手联合向供货商施压,要求停止对苹果速销供货,使得苹果速销缺乏货源,不得不惨淡收场。

看完香港地产发家史,我们不禁要问,到底什么才是自由市场经济?香港是否还位居其中?在潘慧娴的笔下,香港已经成为寡头市场。不过,民众抱怨的根源并非作者所说的自由市场,而是在自由市场转变为寡头市场过程中,政府冷漠应对民众利益被瓜分控制的不作为政策。

《地产霸权》一书给我们的启示之一便是,政府的不作为和以市场为导向并非判断自由市场的唯一标准。

判断自由市场的标准有二:一是政府不干预政策,二是政府积极干预以维持市场竞争环境、防止垄断和寡头形成。

前者的风险在于难以避免自由市场向寡头市场转型。而后者才是衡量自由市场好与坏的标准。

难以想象在法制健全的香港,竞争法和反垄断法一直缺失,并且此类法案的推出也是障碍重重。

启示之二便是以发展地产经济为导向的经济体,百姓最终难以获益。

房产泡沫期,置业者难以承受置业成本,苦不堪言。一旦泡沫破裂,投资者和业主资产缩水,财富蒸发,辛勤的积累付之东流。

现在内地地方政府正有大力推动地产经济和地产财政之势,香港的教训值得我们警戒。

《地产霸权》:操纵香港的六大家族

现在让我们检阅一下在香港叱咤风云、由家族掌舵的几个大财团。

李嘉诚家族

李嘉诚家族控制的上市公司有长江实业、和记黄埔、港灯、长江基建、长江生命科技、Tom.com及电讯盈科。截至2010年1月至5月,这些公司的市值合共6 608亿港元。长江集团(不包括电讯盈科)的业务遍布54个国家及地区,长江实业是该集团的旗舰。集团的核心业务包括电讯、酒店、物业发展、零售及制造、港口及相关服务、能源及基础设施。

自20世纪60年代起,长实一直是香港最大地产商之一。该集团著名的住宅项目,有黄埔花园(94座共11 224个单位)、元朗天水围的嘉湖山庄(58座共15 880个单位)及观塘丽港城(38座共8 072个单位)。按照长实2009年的年报,该公司的可开发土地储备,足够未来五至六年发展之用。早于20多年前,集团已开始在其他行业及香港以外地区发掘机会,现已发展成为根基稳固的国际集团。

李泽楷运用他与美国加州高科技界的关系,1998年与美国芯片巨头英特尔成立Pacific Convergence Corporation,投资信息科技研究。1999年在香港特区政府的支持下,盈科拓展集团进行总值130亿港元的数码港发展项目。同年,该公司入股得信佳,“借壳”在香港上市,易名为盈科数码动力。一连串集资及收购后,到2000年,盈动鲸吞香港电讯,涉资2 200亿港元。这项世纪交易,据说得到中央政府首肯,因为当时新加坡也有意收购香港电讯,而中央政府不愿香港的通讯业落入外资手中。

李泽楷年纪轻轻就有如此成就,与父亲同称为“超人”理应实至名归。可是,有人会问:“如果他不是李嘉诚的儿子,能否有此成就?”若他不曾在他父亲的卫星电视工作,没有这个黄金机会,他必定不会拥有雄厚资金创立自己的公司。

盈动与香港电讯合并后不久,科网泡沫爆破,电讯盈科在其后两年内,股价一度下泻近95%。真正的“超人”与沮丧的儿子高调共晋午餐,似乎向公众证明公司获得李嘉诚的支持,期望能令电盈股东重拾信心。尽管如此,在电盈股东及员工怒骂声中,李泽楷必须独自面对重组、精简业务及减少债务的摊子。

相比李泽楷,李泽钜则低调得多。他是长江实业董事总经理兼副主席,兼任和记黄埔副主席,同时出任长江基建及长江生命科技主席,香港电灯执行董事。他明显是长实王国继承人,但偶然才在公开场合露面(大多是政府土地拍卖会),似乎较弟弟更怕面对传媒。

在芸芸众多地产发展项目中,李泽钜最自豪的是1986年温哥华世博会旧址的混合发展项目。这幅82公顷的地皮,1988年以5亿加元(32亿港元)投得, 可建造7 650个住宅单位、300万呎的商铺、400间客房的豪华酒店,以及630个泊位的游艇码头。这个项目由Concord Pacific Development 财团持有,由李泽钜策划,1990开始推出第一期。在80年代末的移民潮中许多港人移居加拿大,因此这个项目的市场反应非常热烈。1996年,16座合共2 100个单位已经出售,部分开发权以2.9亿加元出售给新加波及台湾的企业。

身为长江基建主席,李泽钜曾在澳洲策划多个重要的电力资产收购,带领长江基建及港灯成为澳洲最大的配电商。

郭氏家族

郭氏家族控制的主要上市公司,有旗舰公司新鸿基地产、载通国际及数码通。截至2009年年底市值合共2 795亿港元。由1995至1997年连续三年,新地纯利高达100亿港元,1997年更创下历史新高,达142亿港元。截至2009年6月,新鸿基地产的可开发土地储备有4 190万平方呎的楼面面积,以及2 400万平方呎的农地。该公司现为全港最大的地产商。

新地产上市前十年最令人难忘的事件,是该公司于1980年11月试图收购九龙巴士的控股权。九巴持有大量的可发展地皮,作巴士厂之用。虽然当时收购失败,但却为其后控制该公司铺路。目前,新地持有九巴33.3 %的股权。九巴除了提供廉价的土地外,盈利可观的专营巴士业务也成为新地稳定的收入来源。

新地的扩张与长江集团不同。20世纪七八十年代,新地作纵向扩张,而非横向扩展。它一直以香港的物业开发为重心,由工厂大厦至购物中心、写字楼及住宅屋苑不等。到80年代中叶,新地已成立逾100家附属公司及联营公司,均从事与地产相关的业务,包括建造、物业管理、电机工程及消防服务、建筑设计服务、机械工程、混凝土生产、水泥制造、金融及保险,成为典型的“物业工厂”。新地1972年上市时市值仅4亿港元,到1990年年底,已达253亿港元。

该集团在80年代最瞩目的项目之一便是沙田新城市广场,这是首个在新界的综合发展项目。70年代末至80年代初,香港人口急剧膨胀,需要开发新市镇,新城市广场因而得以成功。

郭炳湘、炳江、炳联三兄弟接管新地以来,最轰动的交易,要算是集团在2000年9月投得港铁的机场铁路线九龙站第五、六及七期发展项目。该项目的可建楼面面积为540万平方呎,包括面积250万平方呎、楼高102层的甲级写字楼、100万平方呎的豪宅及服务式住宅、100万平方呎的酒店及90万平方呎的商场,单单土地成本已高达74亿港元,可能是集团为单一发展地皮支付成本最高的一次。集团亦在同一条铁路沿线的中环站发展项目中拥有47.5%的股权。

凭借巨额资金,集团通过持有本港第三大流动通讯公司数码通的股权,涉足电讯业。截至2009年6月30日,集团于数码通的股权达64.1%。集团也持有信息科技公司新意网的控制性股权,该公司于2000年分拆上市。

李兆基家族

1958年,“三剑侠”郭得胜、李兆基与冯景禧合组公司,从事地产开发。1972年分家后,李兆基自组公司永泰建业,同年上市。他的旗舰公司恒基兆业地产1981年上市。

截至2010年5月,恒基兆业地产、恒基兆业发展及香港中华煤气有限公司的市值,合共2 214亿港元。李兆基是这三家公司的主席。他看准六七暴动的机会,在地产市场上大举买入土地,并收集乙种换地权益书。到八九十年代,这权益书就成了政府土地买卖游戏中的宝贵财源。

恒基兆业地产的市场定位,一直是小型及中型住宅楼宇市场。该公司众所周知的土地收购策略,是收购在半山、铜锣湾、湾仔、北角及鲗鱼涌等区的旧楼。这些旧楼坐落的地皮,还有未利用的发展潜力(未用尽地积比率),重建时便可发挥出来。当然,运用这种策略的先决条件是要有耐心及时间。截止2009年12月底,恒基兆业地产的可开发土地储备为1 980万平方呎,农地储备为3 280万平方呎。

恒基兆业地产是香港最大的地产商之一,也是最早进军内地房地产市场的企业。集团通过在1996年上市的恒基中国,专注于在北京、上海、广州及珠三角地区从事地产开发。截至2009年12月31日,恒基中国土地储备的可开发总楼面面积为15 140万平方呎。

郑氏家族

郑裕彤是新世界发展主席及掌舵人,集团旗下公司包括新创建(前称“新世界基建”)、新世界中国地产及蒙古能源(前称“新世界数码基地”)。截至2010年5月,新世界集团的市值为1 066亿港元。集团的核心业务涵盖房地产、基建设施、公共服务及电讯。

新世界集团最大的地产项目,是位于尖沙咀东的新世界中心。新世界中心耗资14亿港元,于20世纪70年代分两期兴建。第一期包括九龙万丽酒店(前称新世界万丽酒店)、写字楼及购物中心,1978年竣工;第二期包括香港洲际酒店(前称丽晶酒店)及豪华服务式公寓,1982年竣工。

80年代该集团与贸易发展局合作,兴建香港会议展览中心及毗邻的两间酒店。1986年,该集团与香港兴业国际联手开发大屿山愉景湾三期,可建楼面面积110万平方呎。其后,该集团以2.54亿港元买入第四及第五期的发展权,可建楼面面积分别为140万平方呎及100万平方呎。1990年至1994年间,当这些发展项目相继落成之时,楼市价格屡创新高。两家公司从物业销售中赚到丰厚利润。

1997年亚洲金融风暴致使楼市下挫,该集团与大部分地产商一样,无法幸免。新世界债务状况不稳,不得不于2002年年中出售旗下至宝——丽晶酒店,集团旗下公司也于2002年12月进行债务重组。

自1995年起该集团进军公用事业。1995年7月获发电讯固网服务牌照,开展电讯业务。1998年该集团开始经营专营巴士服务,并于2000年开展持牌渡轮服务。

包氏及吴氏家族

截至2010年5月,九龙仓、会德丰及有线宽带,市值合共1 698亿港元。集团由已故船王包玉刚创办, 现任主席为他的女婿吴光正。九龙仓集团的核心业务,包括物业投资、物流(货柜码头)、通讯、媒体及娱乐。而会德丰主要是投资控股公司及地产商。

九龙仓集团资产丰厚,包玉刚获得控制权后,接管了香港一些贵重物业及地皮,包括海洋中心、海港城、马哥孛罗酒店及港威大厦,总楼面面积829万平方呎。除了这些贵重物业外,包玉刚亦控制天星小轮、港岛电车专营服务,以及葵涌部分货柜码头。集团商业组合中另一个贵重物业是时代广场,总楼面面积200万平方呎。包玉刚其后接管会德丰集团,遂拥有更多商业物业及其他零售业务,包括连卡佛。

1986年,包玉刚因健康状况欠佳决定退休,吴光正接掌九龙仓/会德丰王国。他带领集团进军电视业因而声名鹊起。1993年6月,九龙仓集团获发有线收费电视牌照;10月,旗下附属公司有线宽带启播,成为首家收费电视台。1992年,该集团决定,透过当时的九仓新电讯逐鹿固网电讯市场,牌照1995年7月起生效,终结了香港电讯垄断固网市场的时代。

吴光正并不满足于商业上的成就。1997年他宣布竞逐香港特区行政长官之职,虽然最终落选,但并未挫败他对公共服务的浓厚兴趣。1995至2000年期间, 他担任医院管理局主席,并自2000年10月起出任贸易发展局主席。他亦曾担任香港理工大学校董会主席。他在医院管理局任职期间,暂时辞去九龙仓/会德丰集团的管理层职务。

嘉道理家族

中电集团于1901年由艾利‧嘉道理(Elly Kadoorie)爵士创立。他是现任主席米高‧嘉道理的已故祖父。嘉道理家族是中电控股及香港上海大酒店集团的最大股东,分别拥有19% 和50. 49%的股权。米高也担任酒店集团的主席。截至2010年5月,两家公司的市值合共1 503亿港元。

在《管制协议》下,中电业务的增长潜力似乎趋于稳定,因此近些年中电已由本地电力的垄断企业,蜕变为地域及行业皆多元化的集团。

2000年,该集团大举扩张,向英国Powergen收购亚太区发电资产组合中占80% 的股权,并与国华电力有限责任公司合组股份有限公司,收购了位于北京、天津及河北的三家发电厂。

2002年11月,该集团宣布购入Powergen 在亚太区资产的余下股权,自此中电拥有印度西部Gujarat Paguthan Energy Corporation(拥有及经营一座655兆瓦发电厂)100%股权、澳洲维多利亚省Yallourn Energy(拥有及经营一座1 450兆瓦发电厂)92%股权,及泰国BLCP Power(1 434兆瓦电力项目发展商)50%股权。

2001年年中,该集团获发对外固网服务牌照,透过推出中港数码网络业务,以全新光纤电缆连接内地和香港,提供电讯及互联网传输服务,进军电讯业。

过去十多年,该集团除了享有较低风险、增长稳定的经营环境外,亦与长江实业合作红磡鹤园发电厂地皮的重建项目海逸豪园,自此尝到了地产业的甜头。1995年、1998年、2000年及2001楼市高峰,该集团从地产业务获得的收入分别占总盈利的22.7%、19.0%、19.6%及20.2%。

如中电那样新加入地产市场的财团,要在由少数发展商垄断的地产业越过市场门槛,有三个先决条件:(一)理想的资产负债表;(二)持有低成本的土地储备;(三)项目管理及市场营销的专业知识。对中电集团来说,要达到第一项轻而易举。由于中电拥有多幅发电厂地皮,有些发电厂(如鹤园)已不再使用,故第二项也不成问题。中电有行业知识丰富的长江实业作为合营伙伴,第三项也可迎刃而解。

其实嘉道理家族算不上是地产界的新手。通过香港上海大酒店集团,家族拥有著名的香港半岛酒店(100%)、九龙酒店(100%)、纽约半岛酒店(100 %)、芝加哥半岛酒店(92.5%)、曼谷半岛酒店(90%)、马尼拉半岛酒店(40%)、比华利山半岛酒店(20%)及北京王府半岛饭店(前称王府饭店)(20%)。除酒店物业外,该集团还拥有香港豪宅作为长期投资,包括浅水湾综合建筑群、山顶凌霄阁及圣佐治大厦。

李嘉诚吁执政者“对未来主人翁网开一面”放纵暴徒

政府修订《逃犯条例》引起社会极大争议,三个月来发生多场激烈警民衝突。香港首富李嘉诚曾在八月中登报吁停止暴力,并写上「黄台之瓜,何堪再摘」八字。网上今(9日)流传一段影片,片中的李嘉诚出席大埔慈山寺一个活动时表示,希望执政者能对「未来主人翁」网开一面,他指虽然法律与人情有衝突,但希望大家能为对方想一想,「好多大事都可以化为小事」。

影片中李嘉诚向在场人士表示,「执政既呢(执政者)能够对我地未来主人翁网开一面」,他称法律与人情虽然有衝突,「但政治问题都要两方面,大家能够为对方谂一谂」,「好多大事都可以化为小事」,最后他亦感谢在场人士支持慈山寺。

李嘉诚表示,希望执政者能对「未来主人翁」网开一面,他指虽然法律与人情有衝突,但希望大家能为对方想想,「好多大事都可以化为小事」。

听着满好听,但不能仔细分析.未来主人翁是谁?示威者还是暴力分子?示威者本来就是合法的,不存在网开一面之说.网开一面的只有暴力分子?不说法不法制,难道未来的主人翁是他们?【小张飞】

废话哪么多,你少收点钱多交点税好不好?【鼎盛KGB】

胡不多交点税 对未来主人公仁慈一点?【flanker】

大陆有13亿共产主义接班人,蟑螂滚【四方】

法治精神呢?抓起来的所占同龄人比例超过30%以上了没?没有就不能代表为主人。【超级马甲】

扯鸡巴蛋,谁是主人?再乍的也是广东南蛮的土地。一小蕞杂种还敢称主人?【xiaobao】

让学生去他们家天天打砸抢,"未来主人"网开一面。【超级马甲】

就一搅屎棍,老而不死是为贼【小伙子】

利用完蟑螂又假装好人给他们求情了。年轻一代垃圾还是彻底的清扫吧,要不没完没了【真是好淫】

请支持非营利网站炎黄之家:转发请附链接http://womenjia.org/z/201908/1381.html

继续阅读: 资本 香港 房价